央行银监会联合下发限贷令 后奥运楼市量价齐跌

冷清楼市再临“大考”

　　本报记者 李忠峰 《 市场报 》

　　楼市价量齐跌

　　“先生，买房吗？去看看吧，我们的售楼处就在斜对面的一楼。”8月19日，记者刚出北京轻轨果园站，就有几个售楼人员围上来。

　　见记者表示不买，“你去看看吧，算我们的业绩，”售楼的先生告诉记者，“来了快一个月了，一套还没有卖出去。”说着，将促销的小广告塞进记者手中．

最近一段时间，在北京的地铁及一些车站，随处都能见到分发售楼小广告的促销人员。

　　在传统的“金九银十”销售旺季到来之际，记者发现，北京楼市仍然显现持续冷清的局面。

　　根据北京房地产交易管理网公布的数据，上半年北京商品住宅网上签约总量为40600套，比2007年同期的65004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房网上签约面积595642平方米，同比下降62.7%，环比下降33%。

　　不光是一手房，二手房交易也出现了明显滑坡。据监测数据显示，7月份北京二手房买卖市场成交量环比下降10.9%，与此同时交易价格也开始回调，北京二手房市场自2005年以来首次出现“价量齐跌”。

　　北京楼市持续冷清的局面同全国相似。来自上海佑威房地产研究中心的最新报告显示，8月18日，上海中远两湾城的29套房源集中成交，均价13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。

　　国家发改委最新公布的数据显示，今年1—7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点；销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。

　　北京房价收入比达26倍

　　北京楼市和全国楼市在今年上半年终于一改往日疯涨的局面。后奥运时代，楼市会出现“报复性上涨”吗？

　　有业界分析人士认为，房价太高是目前楼市不景气的主要原因。有数据显示，北京市房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘。 其实，不光是在北京，我国大中城市房价2003年以来均出现了连续上涨的行情。

　　据统计，2007年全国商品房平均销售价格高达3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。

　　专家表示，当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员曹建海认为，目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入，连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘，银行体系也开始审慎房地产贷款，房价调整已成为大势所趋。

　　“目前 ，无论是政策条件、房地产市场发展模式，还是房地产市场的本身及金融市场环境，都发生了根本性变化，在这样的条件下，奥运会（搜狐联想2008奥运、联想官网）后房地产市场将理性回归。”中国社科院金融所研究员易宪容说，“中国房地产市场已进入大的调整周期，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期，香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间。”

　　调整仍将继续

　　从历史经验来看，世界上举办过奥运会的城市，会出现不同程度的“奥运经济低谷”现象。

　　对于北京房地产市场和全国楼市而言，在后奥运时代，一些权威人士的看法却完全不同。

　　国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣在奥运会期间召开的新闻发布会上表示，2007年下半年以来房市发生的变化主要是市场的销售量下降，市场观望气氛比较浓厚。但从中长期趋势看，中国房地产市场总体是乐观的。因为中国城市化率还达不到全球的平均水平。预计未来十几年城市化率每年还会增长1个百分点，大量人口还会进入城市。

　　“2007年下半年以来，国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化，而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整，房地产市场将进入周期性调整期。”易宪容接受记者采访时说。

　　他分析，政府政策明确规定房地产市场是以消费为主导的市场而不是炒作投资的市场。对于房地产消费，政府可以采取优惠的政策；对于房地产投资，政府则要求采取市场价格。如第二套住房贷款利率上调、首付比重增加等，而且这种政策地方政府是不可改变的。只要房地产市场把炒作与投资这部分清除出来，住房需求就会发生根本性变化。

　　他举例说，比如，在2004年10月利率没有上调之前，一年期住房贷款优惠利率为4.95%，而目前第二套住房的一年期贷款利率达到8.63%。利息上涨3.65%，利率涨幅达74.3%。加上目前通货膨胀过高，利率仍然处于上升的通道上，“因此，房地产炒作风险急速上升。这些因素是任何地方政府都改变不了的。”

　　国家调控仍在继续。央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。业内人士称，这道联名下发的限贷令，对业已冷清的房地产市场来说，无疑是雪上加霜。

最后一根稻草来临，看崩溃如何出现吧！

有关苏宁环球方面退出“上海单价地王”的传闻今天得到了来自当事人的说法。

　　苏宁环球今日发布公告澄清称，上述土地系公司大股东江苏苏宁环球集团有限公司下属公司南京苏宁房地产开发有限公司，于2007年8月24日通过招拍挂方式竞得并依约支付土地出让款取得的土地，南京苏宁房地产开发有限公司与苏宁环球无产权关系。

　　另外，对传闻退地事项，经咨询苏宁环球集团得知，为共同支持上海市重大工程地铁建设，南京苏宁房地产开发有限公司和黄浦区房地局经友好协商已经签署协议，解除原土地出让合同，将全额退还已支付的土地出让款。

　　2007年8月，苏宁环球集团旗下的南京苏宁房地产开发有限公司，以“黑马”姿态战胜另外9家外资开发商获得南京东路163地块的，总地价高达44.04亿元，其楼板价为66930元/平方米，成为内地的“单价地王”。业内估算，如加上建设规划等费用，项目成本价格在8万元/平方米以上。而2个月前，苏宁环球集团高管还在博鳌论坛上公开表示，该项目将打造成总部。

　　据悉，围绕按时交地的问题，苏宁房地产与上海有关部门有过交涉。苏宁房地产称已经付清土地款，但本应于今年4月16日完成交接的南京东路163地块似乎因涉及轨道交通建设等原因无法顺利交接。苏宁房地产此前透露，由于地块下有上海轨道交通10号线站点，地铁上物业的建设往往会受影响而搁置，因此公司将损失巨大。

　　一些市场人士认为，在目前楼市不景气的情况下，开发这块“单价地王”显然不划算。苏宁房地产以“友好协商”的方式退出这一地块，不失为一种减负的好办法。

我之前的担心正在变成现实了:中国式次贷正在爆发!

请看:

      原来每平方米单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但现在新开的三期楼盘售价只有6888元，跌幅超过了40%，同时6888的新房不仅送精装修，送全套家电，还有一系列的优惠。

深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款，我们就来认识深圳的一位李小姐。

房价缩水已成负资产，断供者认为此时不断待何时？

　　英郡年华是深圳市布吉的一个楼盘，李小姐今年初在这里通过按揭买了一套40多平米的一居，但是在交了三个月的月供后，李小姐决定断供??就是不再向银行交纳月供，这套房子她不要了。

　　深圳英郡年华楼盘断供业主李小姐：“太过分了，拼命地降价，现在布吉整个楼盘，英郡是很出名的，它降价降得很出名，你们应该知道，我不知道它这是在干吗。”

　　李小姐购买英郡年华的单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但是现在，这里新开的英郡年华三期售价只有6888元，跌幅超过了40%。

　　李小姐：“它的跌价太吓人了，今天是6888元，是不是再过一个月就是5888元，都有可能。”

　　不仅如此，李小姐他们买的是毛坯房，现在6888的新房不仅送精装修，还有一系列的优惠。

　　深圳英郡年华业主刘先生：“原来是12000元，现在是6888元，送装修，送全套家电，名牌家电，它做的广告就是说带个牙刷就可以入住，说非常超值，据说下一步还会送车，上次来的时候开发商就承诺，会在10套房子里面送一辆车。”

　　李小姐：“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了，太不负责任了，它每天都在跌价。”

　　李小姐说，这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万都卖不到，但是他却欠了银行40多万元的贷款，如果他继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。

　　李小姐：“我宁愿这套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是这样。”

　　据了解，英郡年华大部分去年和今年上半年购房的业主都和李小姐一样，卖掉房产还不够偿还贷款，处于负资产状况，李小姐是这个月刚刚断供，和他一起断供的还有两个人。

　　李小姐：“然后跟我一个楼层的是断了两个月了，还有一个断了3个月了。”

　　记者了解到，目前断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有很多是炒楼客，张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作，他告诉记者，他们公司就有两位炒楼客，去年分别在南海玫瑰园、半岛城邦等楼盘购进了多套房产，目前这几套房产都已经断供。

　　“市场好的时候，行业里面的经理都会想拿一部钱去买房，市场好的时候无所谓，现在市场差完全没办法。”

　　风雨，深圳房地产经纪人，他的博客在深圳非常有影响力，根据他了解的情况，现在深圳的断供现象正在快速蔓延。

　　深圳房地产经纪人风雨：“闹着要断供的有泰华阳光海，有半岛城邦一些买高价房的二手业主，还有奥城，这些楼盘的业主他们在花3万多元购买的这些业主，在房价跌到2万元时候，他们有些人也选择了断供，像奥城，据我们掌握的一个不完全的数据现在就有20多套业主已经断供。”

　　断供这个词，很多人可能还是第一次听说，但说到美国的次贷危机，大家都知道，它的导火索就是大量贷款人还不了房贷，结果银行坏帐剧增，引起一场轩然大波，次贷危机让全世界谈虎色变，深圳现在越来越多的购房者断供，也让我们不得不担心，这会不会对银行带来冲击？再来看看银行的情况。

　　和李小姐一起断供的共有三个人，目前，银行正在对断供三个月的业主进行催缴。

　　李小姐：“他说就是每天打电话给他，然后就变成每天发信息，然后我说三个月了是不是要有起诉函给你了，他说反正寄就寄了，如果开庭的话他说他也不会去，反正就不管了。”

　　对断供后可能面临的法律问题，李小姐说他们也都考虑过，并且曾经咨询过律师。

　　李小姐：“其中的一个业主跟我讲过我就剩一个人了，没有钱了，就剩一个人，你要怎么样。”

　　记者：“那你呢？”

　　李小姐：“我可能也就是，本来自己名下也没什么钱，没有固定工作，也没有固定收入，大不了我回家嫁人了，把我逼得真的没有办法生存了，就这样子。”

　　李小姐认为，其实最大的输家还是他们这些买房者。

　　李小姐：“损失最大的就是我个人，开发商他是拿到钱了，银行也是拿到了我的首付，或者是拍卖我的房子，也会得到钱，损失最大的就是我，以后我名下不能有任何钱，然后还要规避一些风险，包括它一直催讨，或者一些在法律上，很麻烦，相当麻烦。”

　　深圳的各家银行对断供是什么样的态度，这是中国银行设在英郡年华的网点。

　　记者：“大家要断供了你们银行紧张吗？”

　　中国银行深圳分行工作人员：“总之断供对你们自己不好，你们这些问题你们自己看，对信用会有影响。”

　　记者：“但是你想想你们银行八九十万，上百万的款放出去了，收不回来的话，你不害怕吗？损失应该银行更大吧。”

　　中国银行深圳分行工作人员：“不会。”

　　记者：“当然我只损失了10来万元，你们损失上百万元？”

　　中国银行深圳分行工作人员：“我们还有发展商那里帮我们做保证房。”

　　银行和发展商之间有过什么样的担保？记者不得而知，但是记者了解到，其实银行的风险很大，因为很多银行在给业主办理贷款时，业主的首付都只有10%，也就是一成，而按照中国人民银行的规定，业主购房的首付从来就没有低于过20%。

　　“折后成交价是102万元，十天内支付楼价首付款之10%，就是一成，11万4千元。”

　　李小姐：“本来按国家规定是两成，销售当时也是为了卖房子帮我垫了一成，只付了6万元，其它两个业主断供的都是跟我一样的。”

　　记者了解到，在去年深圳楼市最热时，甚至有很多业主买房是零首付。

　　记者：“零首付你们以前那个银行做得比较多？”

　　深圳某房产中介工作人员：“哪家银行都有。”

　　零首付和首付只有一成的购房者因为成本较低，最有可能首先选择断供，目前深圳断供现象有多严重？对银行影响到底有多大？记者联系了深圳的多家银行，但是这几家银行都没有接收记者的采访。尹香武，深圳资深地产分析师，前不久，他刚刚参加了一个地产商和部分银行出席的会议，会上他获得了一个关于深圳断供的最新数据。

　　深圳香地咨询总经理尹香武：“中国银行的深圳分行提供了一个数据，它们个贷的烂帐率大概是0.5%，比去年上升了0.3个百分点，以前是0.2 现在是0.5。”

　　记者：“那是翻了一番还多？”

　　尹香武：“翻了一番还多。”

　　断供潮一触即发，观望者随时加入

　　从李小姐那里，我们可以发现，断供对购房者来说，意味着给银行的首付款和每个月的还款，全都打了水漂，更严重的是她的名字从此会打入银行的信用黑名单，以后再办信用卡、办贷款，都会是个麻烦，深圳目前到底有多少购房者断供？我们现在还无法得到一个准确的数字，但可以肯定的是，断供者的人数正在不断增加。

　　记者了解到，目前英郡年华更多的业主正在酝酿着更大规模的断供，他们希望能够再向销售商、开发商反映一下问题，希望开发商对以前购房的业主有一个交待。

　　“发展商已经6月7日答复你们了。”

　　“6月7日答复我们了，但是不满意。”

　　“这方面发展商已经答复了，所以你找我也没有用。”

　　在售楼出等了将近2个小时，也没有人出来和业主们对话，很多业主从售楼出出来后当即表示要断供，因为他们来了多次，都是这样的结果，没有人理睬。

　　“我断了，再去重新买一套都划得来。”

　　深圳英郡年华业主刘先生：“如果降价10万元，可能有些人为了这点信用可能不会断供，但是如果一个房子缩水了40万元，50万元，甚至，这个肯定会断。”

　　“而且你看这个趋势，以后很可能就一直降下去了。”

　　一位女士是深圳华强北一位做电子生意的老板，也是为数不多的没有表示要断供的业主之一。

　　深圳英郡年华业主周小姐：“我们是搞销售的，那我的客户就会很多资金注入到我的账上，我现在断供就会造成我的客户重新接受另外一个帐户，他可能会有一些担心，会不会认为这个老板已经易主了。”

　　周女士表示，如果不是基于这样的考虑，他会马上断供。

　　周小姐：“大家都希望把损失降到最低，谁也不愿意去断供，人到了一定时候没有办法了，我要损失50万元，还不如现在损失10万元上来，很多人都是这样的想法。”

　　在采访中，记者发现，深圳不少购房者选择断供，并不是付不起银行月供，而是因为房价下跌太厉害，即使断供赔了首付之后再买房，也比继续还贷划算，这种现象，前几年在汽车贷款市场出现过，只不过与十几万元的汽车贷款比，购房者损失更大，再来看看一位陈先生的遭遇。

　　陈先生是半岛城邦的一位业主，去年他花310万元买下了这里的一套房子，贷款是210万元，但是现在这套房子市场价已经降到了210万元左右，但是实际上现在如果要卖房，自己已经拿不到210万元，实际上也已经是负资产。

　　深圳半岛城邦业主陈先生：“过程当中你肯定还产生费用，而且现在210万元是市场上有可能成交的价格，问题是大家现在都在观望。”

　　记者：“实际上你要卖还要卖更便宜的价格？”

　　陈先生：“对。”

　　陈先生曾经在银行工作过，他采取的方法是陆续断供，这样银行就不会来收回拍卖他的房子。

　　陈先生：“现在这个价格跟市场这个价值还相对来讲比较接近，那么我完全不供的话，很可能我这房子就被银行拍掉了，我现在就在等哪一天继续跌，跌到一百五六十万元，我就彻底断掉了，让银行也来承受一部分损失，我现在断供，银行拍卖全部损失由我业主来承担。”

　　陈先生盼望着房价能稳住，并由此开始反弹，因为房价如果再下跌，他只能选择断供，而这也就意味着，自己首付的100万元只能是付之东流了。

　　陈先生：“如果我是做投资的那我无话可说，你做投资有赚有亏，但是作为我自住用户，我就觉得很冤，其实我觉得我是这个政策里面的一个牺牲品。”

　　深圳楼市在这轮下滑中处于怎样的状态？

　　去年此刻，深圳房价还是领涨全国的带头羊，今年此时，深圳房价却已经成了领跌全国的冠军，深圳六月份新建商品住宅均价每平方米11000元，比去年十月份的高峰已经下跌了36%，坐在房价过山车上，购房者的资产市值一路呼啸而下，那整个深圳楼市在这一轮下滑中，又处于什么状态？

　　前不久，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。

　　报告同时指出，原因“主要是新建商品住宅销售规模下降幅度较大。”除了新房市场，二手房市场也不景气，上半年深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比减少68.48%，降幅比新建商品住宅还大。

　　在深圳蛇口区沿街的一些二手房门店记者看到，这些门店都是好几个小时没有一个顾客，从事中介业务的张先生告诉记者，这种现象已经持续有好几个月了。

　　记者：“像你们店一天还能做几单生意？”

　　“按月来算的话只能做租单了，卖单有一两单就差不多了。”

　　记者：“那以前一个月你们二手房能做多少套？”

　　“比较火的时候，或者说正常的时候，正常市场情况每间铺最少15套左右。”

　　记者：“一个月？”

　　“对，现在只有一套左右，一套两套，维持生意就做做租单。”

　　交易的清谈造成了二手房中介的严重亏损。

　　“成本每家门店在15万元左右，每个月营业额大概3、4万元，甚至会更少。”

　　记者：“那就是只要开张一个月就要亏十几万元。”

　　“差不多，可以这么说。”

　　记者：“你们在深圳有多少店铺？”

　　“目前来说应该有200多间。”

　　记者：“那一个月要亏2000万元左右？”

　　“有这种可能性。”

　　面对今年以来的楼市衰退，深圳市房地产研究中心提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议，但是立刻就遭到了一些人的反对，甚至在网上引起了一场争论。

　　深圳香地咨询总经理尹香武：“如果金融不放松还要下跌。”

　　记者：“还会有多大的下降幅度？”

　　尹香武：“这个下降幅度如果维持现有的条件，20%一点都不困难，指日可待，风险很明显，就是我们的断供潮会出现，我们的就业机会会大量流失，就是我不供了，我供楼还不如去买个新楼。”

　　尹香武分析，如果出现这样的局面，深圳将出现断供潮，在他看来，最可怕的还不是买房自住的业主，而是炒房客。

　　尹香武：“2005年到2007年之间平均我想深圳的投资客比例在35%左右，那么35%里头最起码有一半的投资客经验不足，比较冒进，那这一部分投资客三年加起来大概9万套左右，9万套可能出现断供潮。”

　　如果以每套房平均100万元，贷款70万元左右计算，这将是一笔非常巨大的数字。

　　尹香武：“如果现在房价再下降20%，断供630亿元，比较严重。”

　　记者：“这个银行会受得了吗？”

　　尹香武：“受不了，我们现在整体个贷额2000亿元，断供630亿元，30%。”

　　半小时观察：楼市调控不宜半途而废

　　从2005年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高，直至今天泡沫开始破灭。

　　前两年房价疯涨，我们有许多教训；然而更重要的是，在房价泡沫破灭的今天，我们该做怎样的政策抉择？中国的房地产行业是不是已经危险得到了必须要“救市”的地步？我们的房地产调控政策是不是真的需要放松？

　　我们注意到，美国的次贷危机是全国范围的普遍现象，而目前中国房地产市场的断供只是极个别城市出现的极端案例。目前房价下跌最为严重的珠三角，只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅，全国其他城市的房价下跌并不算严重，负资产的情况还极为罕见。此外，在自住型的购房者中，绝大多数人并没有因为房价下跌而受到大的影响，对于那些投资型的购房者来说，目前的下跌幅度也不足以使其生计出现困难。其实受影响最大的是那些前几年一直在赚取高额利润的开发商。但我们看到，受国际国内经济形势的影响，国内许多行业都出现严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产更少，在这样的环境中，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。我们认为，房地产行业没有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。

　　一些房地产开发商声称房地产衰退会连累金融系统，我们注意到断供只是少数现象，据深圳银行业的人士表示目前的断供行为并不足以对金融系统带来大的冲击。而其中多数断供者是因为他们只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付，显然银行也应该为自己的违规放贷承担风险。

　　农民都知道，冬天如果不冷，害虫就冻不死，第二年的收成就不会好，同样，楼市的正常调整如果不能完成，半途而废，中国的房地行业就很难走上健康发展的轨道。

房市实实在在的冬天已经来临了,现在已经不是"拐"还是"不拐",降还是不降的问题,而是,究竟会跌到什么价格什么时候的问题! 目前中国房地产整体下跌30-50%,都是在比较合理的位置.毕竟,国外的房价收入比才3-5,而我们是20-25.

http://news.qq.com/a/20080711/000176.htm

相关报道

我国房地产销售10年来首次量价齐降

深圳楼市交易量或倒退10年 官方机构呼吁救市

深圳160余万平方米商品房空置 销售面积减5成

北京二手房抛售普遍 议价空间加大

国际知名销售代理机构戴德梁行昨天的报告显示，中国房价收入比已经超出国际合理水平，在目前资金缺口高达3000亿元的空前压力下，楼市调整将还将持续一年多。

戴德梁行统计显示，今年上半年，北京、上海、深圳、广州等中国十大城市交易量下降了41%，其中最厉害的要数深圳，不仅商品房交易量上半年跌幅达到56%，而且房价总水平在前六个月下降31%。

“今年下半年的资金缺口更为严峻。”戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，央行提高存款准备金率等紧缩政策已经相当于将房地产两年的贷款规模冻结。“此外，全年三分之二的信贷额度已经在上半年用光，预计全年房地产贷款总额只有8800亿元，房地产信贷缺口达到3000亿元，下半年房地产信贷将更紧张”。

此外，在戴德梁行看来，过高的房价收入比也是下半年房地产调整的潜在要求。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际惯例，房价收入比在3到6倍较为合理。不过，蒋尚礼表示，“目前中国房价收入比达到6.98，相当于一个家庭7年的收入才能买得起一套房，已经明显超出国际合理水平。”

事实上，北京房地产税收情况已经证实目前楼市巨变。北京市地税局最新统计显示，今年上半年，北京房地产营业税下降4.5%，房地产在税收的比重从去年的23%下降到目前的20%。此外，丰台地税局介绍，受老项目销售完毕、新项目尚未进入旺销期的影响，房地产营业税减收1亿元，对全区地税整体收入的影响巨大。

“今年北京市场已经出现明显的供过于求，结束了连续四年供不应求的状况。”戴德梁行综合住宅服务部华北区董事岳锋钢分析称， 目前全国还有11亿平方米的土地即将开发，这相当于过去两年中国房地产的供应量。“预计本轮楼市调整到2010年左右才能基本结束”。 (北京晨报 记者 邢飞)

他们开始退地，他们开始妄图要挟政府，他们开始雇佣徐跳跳之类的经济学家．．．．．．．

但是，规律是违背不了的，下跌是必然的．当大家都觉得太贵太贵，下跌是唯一的出路．

在大调整到来的时候，谁先降价，谁先活下来，万科将会度过寒冬．　　但是，很多后肢后决的开发尚，都将死去！

按照国际比较，目前上海＼北京＼广州的房价还有４０-５０％的下降空间，深圳虽然已经调整了３０％多，但是还会继续下跌２０％左右．

今年来，退房退定现象在几个一线城市的楼市“不谋而合”地出现。

去年半年之内房价上涨45%的深圳，从去年下半年起，终于无可避免地坐上了房价“过山车”，一路领跌全国。而今深圳的房价已跌至一年前，许多楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。楼市振荡引发的直接后果就是“退房潮”，降价成为业主与开发商冲突的导火索，许多业主看着新买的房子迅速贬值，宁愿赔偿违约金也要求开发商退房或弥补差价。

深圳的“退房大军”并不孤独，北京、上海两大城市正在与其“遥相呼应”。据北京房地产交易管理网显示的数据，今年1至4月，北京新房销售月平均撤销次数在1000套以上，各楼盘的疯狂打折让心理不平衡以及对未来楼市走向不乐观的众多购房者选择退房退定。有售房人员表示，“以前是排队买房，现在是排队退房”。

同为“难兄难弟”的上海楼市，在今年4月也曾因“部分热销楼盘合同撤销率畸高”的新闻激起千层浪。上海“网上房地产”相关数据显示，自今年开始，部分楼盘的撤销率畸高，有的居然达到100%。在撤销额居前十位的楼盘中，大部分位于中环线甚至内环以内区域。调查后发现，反常撤销率的出现，除了个别开发商自我炒作外，房价过高使不看好后市的购房者订房之后又反悔是重要原因之一。

楼市正步入非常时期。此前是地价推升房价、房价又助推地价的恶性循环，如今，房价回落影响地价、地价不振再打击房价的另一个恶性循环隐约可见。

退地山雨欲来

一“潮”未退，一“潮”似又起

近日，上海普陀长风生态商务区出现开发商退地的消息不胫而走。据称，在去年9月以超出底价250%的11.04亿元竞得长风生态商务区4号东南地块的上海志成企业发展有限公司，由于“自身原因”而放弃了这一地块。虽然似乎想挽回局面的志成企业负责人表示退地一事“还没有确定”，但业内已开始担忧地价攀升所蕴藏的风险正逐渐爆发。

市场人士判断，长风生态商务区4号东南地块面临重新出让，主要问题在于，一家不知名的民营企业以超出底价几倍的高价拿地后，在楼市风向发生变化时已无力开发。“我们粗略算了一下，志成企业仅开发过两个项目，在上海仅有松江一个住宅项目，销售所得最多只能付这块地的首付，加上银根紧缩，以志成企业的实力和资质，贷款买地也难，更谈不上后期开发经营的能力了。”

更值得注意的是，在房地产业形势越来越严峻的情况下，退地已非新鲜事。如去年9月福建融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将高价拍得的土地退还；还有不少地方曝出因开发商拖欠土地款而收回土地重拍的消息。“去年初上海虹口原摩天轮地块就因原拿地的浙江某集团出现资金困难而被收回后贬值重拍，还有去年层出不穷的‘地王’有些如今曝出了资金出现压力甚至股权转让的消息，开发商为自己的不理智行为付出代价的时刻已经到来。”

恶性循环难绝

不少业内人士认为，因楼市起伏而出现的“退房潮”与开发商壮士断腕的“退地潮”之间存在一定逻辑性。

有分析称，去年开发商敢于高价拿地最重要的原因便是他们能将拿地的成本向房价转嫁。但所谓物极必反，随着部分城市的房价从去年年尾开始步入下跌轨道，高价拿地的风险很快显现出来，特别是如果开发商高价获得的土地的周边房价面临下调，那么，他们势必面临极其残酷的竞争，以退地的方式来规避风险也就不难理解了。而一旦形成羊群效应，“退地潮”的影响进一步传递到房价中去，那楼市所面临的考验将更大。

显然，开发商也已意识到自身面临的两难局面。即便目前土地市场仍未到“退地潮”来袭的地步，但自去年年尾楼市风向发生变化以来，便一直暗流涌动，土地“流拍”的字眼不时出现在公众面前。加上银行开始“自保”，如日前央行针对深圳、广州一带房价下跌、一些贷款户已几个月交不出房贷的情况进行调整，提出要高度警惕开发商将房贷风险全部转嫁到银行，以及央行再一次提高准备金率来收紧银根，开发商的乐观态度逐渐消退已成必然。(钟证文)

　　　　今天又暴跌了，但今天不说股市了，说说楼市．　　　　　
　　　　如同本人去年１１月开始预测的股市即将暴跌一样，今年奥运闭幕后，中国的楼市也将开始呈现暴跌走势．
其实，目前，房价个大趋势已经出来了，那就是层层下跌，最明显的是深圳＼广州，然后是上海的高档房，后来又是杭州＼南京＼北京..........流拍＼退房＼退地等也逐步发生．
这与股市有着异曲同工之妙！
股市中经过一波泡沫上涨后，涨的最离谱最快的股票回最先下跌，对应的是深圳＼广州的房价；
随后，所谓的蓝筹也开始下跌，如中国船舶＼万科等，对应的是上海的高档房（所谓的蓝筹）；
随后，是所谓的价值投资对象股票的崩塌，如招商银行＼茅台等等．他们最初在价值的光环下被认为永远不会大跌，但是，最终也一样的随大趋势崩溃．他们对应的是杭州＼南京＼北京等这些被认为房子不会跌的城市．
至于流拍＼退房＼退地等，就更容易形象的对应了．君不见现在很多股票已经跌破发行价，跌破增发价了吗？　中国石油就是个鲜明的例子．　另外，有些机构已经开始放弃参与购买增发部分的股票，对比一下流拍＼退地，何其相似啊！
机构已经放弃参与购买增发部分的股票的事情是３个月之前的事情，随后股指跌到３０００点，这次开发商开始退地的风险，几乎可以肯定用不了３个月，就会淋漓尽致的反映在房价的暴跌上面．
地产商们的智商我们还是不能怀疑的．
永远记住：不要看开发商在说什么，而要看他们在做什么．

       第一,老巴的投资模式跟中国人不一样.中国的土壤还不适合股权私募的壮大.而老巴最赢利的部分就是这一块.

       第二,老巴不看K线,中国人做不到.

       第三,老巴的投资理念很难学到.老巴“不会有一毛钱的投资是基于宏观经济预期的”。他一再告戒人们，要从最微观的角度发现投资价值，用最简单的方法感悟市场理性，用最平和的心态扑捉盈利机会.

        在解读巴菲特的投资模式之前，请每个人先设想一个金融家的形象：穿什么牌子的衣服？开什么车？住在哪里？办公桌上有什么？出门必带什么？和什么样的人在哪里吃饭？等等。这时我再来描述巴菲特的生活细节：他住的地方相当于中国贵阳的郊区小镇，房子还是1958年花了5.8万美元买的，常常穿牛仔裤在肯德基请客，办公桌上没有电脑，几乎不携带手机，肯定不会发短信。每年一次和巴菲特共进午餐的慈善拍卖，去年以62万美金中标的是中国人段永平，吃过饭后让段永平震撼的是：他上了豪华奔驰，巴菲特上了一辆卡车！现在请对比一下，这个巴菲特和你设想的金融家是一类人吗？其实，巴菲特早就来过中国，是和比尔。盖茨一起来的，当时人们都像追星族一样围着盖茨，只有一个人陪着寡言的巴菲特，他就是后来创建“E--龙网”的唐越。

        巴菲特13岁在高球场当球童，投资致富是他年轻时的梦想，求婚时他对未婚妻只讲了一句话：“相信我，我会成为富人”。做投资的钱从哪里来？于是他发现了一个商业模式，保险公司收的保费解决了长期资金的来源，而且不用付利息，还有保费收益，这是比银行还便宜的融资工具。收购了伯克夏。哈撒韦公司后，巴菲特如鱼得水，可以有充足的长期资金进行投资了。伯克夏是一个再保险公司，在纽约证券交易所上市，巴菲特用公司帐面上的保险浮存金派生出两项投资业务，一是股票投资，二是股权投资，所以人们可以用三个数字来评价伯克夏的成长业绩，一是伯克夏的市值增长，二是股票投资的收益，三是股权投资的回报。遗憾的是，把这三个数字比较一下，股票投资的年均回报却是最低的。

        在1965-2006年间，伯克夏股票的表现是年平均21.40%，而同期标准普尔500指数的表现只有10.40%。伯克夏股东的分红在65年是每股4美元，75年还是4美元，85年跳到52美元，95年达175美元，2006年高达每股3，625美元。可见伯克夏大部分投资收益是在1995-2006年间实现的，而在这一段时间，伯克夏的主营业务从保险扩大到多个领域，股权投资相继进入收割季节。熟悉伯克夏公司业务的人都知道，巴菲特在这10年的主要决策是股权投资，收购兼并，整合出售，甚至国人熟知的巴菲特投资中石油也是用股权投资的理念决策的，巴菲特说过，我不懂中国，也不懂中石油，但是我懂石油。所以，巴菲特投资中石油只是投资石油的一种方式，一种更具流动性的方式。我们再用巴菲特2006年给股东的信来做个旁证，伯克夏的投资收益在1965-2006年的年均增长率是17.9%，其中1995-2006年是31.7%，由此推算，1965-1995年间，投资收益的年均增长率只有12.8%，而在这个时期，伯克夏的投资收益主要来源于股票投资，股权和买卖股权的投资收益多半发生在1995年以后。

        比较了这些数字后，说巴菲特是一个成功的股权投资家更为贴切。伯克夏的主营业务是保险，主营风险是投资，用保险浮存金支持股票和股权两类投资是伯克夏公司的商业模式，所以更准确地说，巴菲特是在经营一个投资型企业。巴菲特的企业经营模式在中国是违规，用伯克夏商业模式的标准来比较，中国的巴菲特应该是在中国人寿或中国平安，但是保监会现在还没有核准保险公司投资于非上市的私募股权，也不允许保费收入全额用于投资股票，那么中国的股市中怎么可能有巴菲特的伯克夏模式呢？当然，巴菲特的投资理念和伯克夏的经营模式是完全不同的两回事，依我所见，在中国股市中行之有效的方法是用巴菲特的投资理念选股，用索罗斯的投资模式操作（因为索罗斯是宏观股市投资人）。这就提出了另一个问题：巴菲特的投资理念是什么？
        

        用股票投资获得暴利的故事来证明自己是“巴菲特”其实很滑稽，因为巴菲特的股票投资并不追求暴利；用中国的经济增长和资产重估来支持死了都不卖的“价值投资”更是无稽之谈，因为巴菲特“不会有一毛钱的投资是基于宏观经济预期的”。他一再告戒人们，要从最微观的角度发现投资价值，用最简单的方法感悟市场理性，用最平和的心态扑捉盈利机会，这三个“最”字就是巴菲特的投资秘诀。所以，要想成为巴菲特的信徒，第一要把电脑扔出窗外，第二永远不要看K线图，第三绝不追随华尔街的分析师。K线图就是心电图，巴菲特开始分批买进中石油的时候，正是几大投行降级中石油的时候，所以当时有个著名分析师说巴菲特“犯傻了”。巴菲特是一个经常站在股市之外的股权投资家，股权投资产业追求的是企业的经营价值，而企业的经营价值=管理团队+商业模式。所以，股权投资的成功秘诀是：第一投人，第二投人，第三还是投人！

        其实，不仅中国股市不会有巴菲特，美国股市也没有巴菲特，因为巴菲特总是以局外人的平和心态，用旁观者的常识和知识，看着场内人的贪婪和恐惧。所以他“一再声称，投资人应当在别人贪婪时自已谨慎，在别人谨慎时变得贪婪”。这里说的“别人”就是股票投资人，所以中国股市中的“巴菲特们”一开始就站错了位置。

       中国资本市场的健全与否也决定了中国还产生不了巴非特.十年之后也许有.

http://finance.qq.com/a/20080522/001335.htm

来源：中国证券网.上海证券报 　　⊙本报记者 唐文祺

虽然从数据上来看，深圳二手房市场的成交量开始有所回升。但实际上，“暖风”频吹的表面现象之下，却掩盖着大量投资客“割肉”抛售、甚至断供出逃的现状。

记者从深圳各中介机构了解到，深圳楼市的调整已使得大批投机性购房者的资金难以维系，不少投资客无奈只能以降价的方式来吸引自住需求买家，部分区域的平均成交价格甚至下跌三成。

据深圳美联物业提供的数据显示，5月份深圳二手房市场成交态势开始回升。截至5月18日止，二手房成交数量较4月份同期上升约三成。而从价格来看，截至5月18日止，深圳二手房市场的成交均价仍然持续走低。目前的市场成交均价为12137.6元/平方米，环比明显下滑。

按照公开数据显示，4月份的深圳一手房住宅价格经过较大幅度调整，已基本回落到去年2、3月份的水平。在早先深圳楼市过热时期，投资需求购房者占比约60%，其中大部分表现为短线投机炒房，这部分投资购房者中占90%比例选择“银行贷款”作为资金来源。待到楼市出现较大调整时，原本希冀利用快进快出谋利的炒房者，不但面临无人接盘的窘境，更由于应付银行贷款导致的资金压力而无法维系所持物业。

据深圳美联物业罗湖区总监袁新有介绍，目前区域二手房市场的成交均价已下调15%-20%，降价抛售的趋势十分明显。如某高档楼盘业主，去年以20000元/平方米的单价收购逾100平方米左右的楼盘，日前以17000元/平方米的价格成交，相比之下亏损数额高达约50万元之多。“这种短线投机者的资金承受能力通常较弱，一旦信贷政策对其产生压力，只能选择‘割肉’的方式脱手。”袁新有表示。此外，贷款购买多套物业的投资者，即使选择“以租养房”，但在目前租金收入与供楼成本难以平衡的情况下，也只能选择抛售。“甚至有业主觉得实在无法支持下去，就只能放弃物业断供出逃。”